La Surface Hors Œuvre Nette (SHON) est un concept fondamental en matière d'urbanisme et de construction. Elle représente la surface totale d'un bâtiment, incluant les murs, les planchers et les toitures, mais en excluant certaines surfaces non constructibles comme les caves non aménagées ou les balcons non couverts. Comprendre la SHON est primordial pour les propriétaires, les architectes et les urbanistes, car elle détermine la surface constructible autorisée et a un impact direct sur la valeur d'un bien immobilier. Cette surface est souvent un facteur clé dans les projets de construction, les estimations de coûts et les transactions immobilières.
Principes fondamentaux du calcul de la SHON
Le calcul de la SHON est régi par le Code de l'Urbanisme et se base sur plusieurs principes clés, qui définissent les éléments inclus et exclus du calcul.
Définition légale de la SHON
L'article [insérer le numéro de l'article] du Code de l'Urbanisme définit la SHON comme la surface hors œuvre brute (SHOB), diminuée des surfaces non constructibles et des surfaces avec un coefficient de déduction. Cette définition est essentielle pour comprendre le calcul de la SHON et les éléments qui y sont inclus.
- Éléments Inclus dans la SHON: Murs, planchers, toitures, cloisons, escaliers, etc. Il s'agit de tous les éléments construits qui contribuent à la surface totale du bâtiment.
- Éléments Exclus de la SHON: Caves non aménagées, garages non chauffés, balcons non couverts, terrasses non couvertes, etc. Ces surfaces ne sont pas considérées comme constructibles et ne sont pas incluses dans le calcul de la SHON.
Le coefficient d'occupation des sols (COS)
Le COS est un ratio qui définit la proportion de la surface d'un terrain qui peut être occupée par des constructions. Le COS est un facteur important dans l'urbanisme, car il permet de réguler la densité de construction et de préserver les espaces verts. Le COS a une influence directe sur la SHON autorisée pour un projet donné. En effet, le COS est utilisé pour déterminer la surface maximale que vous pouvez construire sur un terrain.
- COS Résidentiel: Applicable aux constructions d'habitation, généralement plus faible que les autres types de COS. Le COS résidentiel est souvent plus faible que le COS commercial ou industriel, car il vise à limiter la densité de construction dans les zones résidentielles.
- COS Commercial: Applicable aux bâtiments à usage commercial, souvent plus élevé que le COS résidentiel. Le COS commercial est généralement plus élevé, car les commerces et les bureaux nécessitent souvent plus d'espace.
- COS Industriel: Applicable aux bâtiments industriels, peut varier en fonction de la nature de l'activité. Le COS industriel peut varier en fonction des risques et des exigences spécifiques liés à l'activité industrielle.
La surface hors œuvre brute (SHOB)
La SHOB correspond à la surface totale d'un bâtiment, incluant tous les éléments construits, y compris les murs, les planchers et les toitures. La SHOB est un élément essentiel du calcul de la SHON, car elle représente la surface brute à partir de laquelle les déductions seront effectuées pour obtenir la SHON.
- Éléments Inclus dans la SHOB: Murs, planchers, toitures, cloisons, escaliers, etc. La SHOB comprend tous les éléments construits du bâtiment.
- Éléments Exclus de la SHOB: Aucun, la SHOB représente la surface totale du bâtiment.
Les étapes du calcul de la SHON
Le calcul de la SHON se réalise en plusieurs étapes bien définies. Il s'agit d'un processus systématique qui permet de déterminer la surface constructible autorisée pour un projet donné.
Mesure de la surface hors œuvre brute (SHOB)
La première étape consiste à mesurer la surface hors œuvre brute (SHOB). Cette mesure se fait généralement à partir d'un plan d'architecte, d'un plan d'état ou d'un relevé sur site. La précision de cette mesure est essentielle pour le calcul de la SHON.
- Méthodes de Mesure: Plan d'architecte, plan d'état, relevé sur site.
- Éléments à Mesurer: Surfaces horizontales (planchers) et surfaces verticales (murs, cloisons).
Application des déductions
Une fois la SHOB mesurée, il est nécessaire d'appliquer des déductions pour obtenir la SHON. Les déductions concernent les surfaces non constructibles et les surfaces avec un coefficient de déduction.
- Déduction des Surfaces Non Constructibles:
- Caves et sous-sols non aménagés: Ces surfaces ne sont pas considérées comme constructibles et ne sont pas incluses dans la SHON. Par exemple, une cave non aménagée ne sera pas prise en compte dans le calcul de la SHON.
- Garages et annexes non chauffés: De même, les garages et les annexes non chauffés ne sont pas considérés comme constructibles et ne sont pas inclus dans le calcul de la SHON.
- Balcons et terrasses non couverts: Les balcons et les terrasses non couverts ne sont pas inclus dans la SHON. Cependant, les balcons couverts sont généralement pris en compte dans le calcul de la SHON, avec un coefficient de déduction spécifique.
- Déduction des Surfaces avec un Coefficient:
- Surfaces en surplomb (balcons, terrasses, etc.): Un coefficient de 0,5 est généralement appliqué. Cela signifie que la moitié de la surface du balcon ou de la terrasse est prise en compte dans le calcul de la SHON.
- Surfaces en sous-sol aménagées: Un coefficient de 0,7 est généralement appliqué. Cela signifie que 70% de la surface du sous-sol aménagé sont pris en compte dans le calcul de la SHON.
Calcul final de la SHON
La SHON se calcule en appliquant la formule suivante:
SHON = SHOB - (Surfaces non constructibles + Surfaces avec coefficient x Coefficient)
Exemple: Une maison individuelle à Paris, située dans le 15ème arrondissement, a une SHOB de 200 m². Elle dispose d'une cave non aménagée de 50 m², d'un balcon couvert de 20 m² et d'un sous-sol aménagé de 30 m². Le coefficient appliqué au balcon est de 0,5 et le coefficient appliqué au sous-sol aménagé est de 0,7.
SHON = 200 m² - (50 m² + 20 m² x 0,5 + 30 m² x 0,7) = 141 m²
Facteurs impactant la SHON
La SHON est influencée par plusieurs facteurs, notamment les règles d'urbanisme, la nature du terrain et les dispositions spéciales applicables à certaines situations. Il est important de comprendre ces facteurs pour déterminer la SHON autorisée pour un projet donné.
Le plan local d'urbanisme (PLU)
Le PLU définit les règles d'urbanisme applicables à une commune. Il détermine le COS et les différentes déductions à appliquer pour le calcul de la SHON. Le PLU est un document important qui guide le développement urbain et la construction dans une commune.
- Rôle du PLU: Définir les règles d'urbanisme et les limites de la construction. Le PLU est un outil important pour gérer l'aménagement du territoire et la densité de construction dans une commune.
- Impact des Règles d'Urbanisme: Limiter la SHON autorisée et influencer la densité de construction. Les règles d'urbanisme peuvent limiter la surface constructible autorisée et la hauteur des bâtiments, ce qui peut avoir un impact important sur les projets de construction.
La nature du terrain
Le type de terrain sur lequel un bâtiment est construit peut avoir un impact sur la SHON. Les terrains peuvent être classés en différentes catégories, chacune ayant des règles d'urbanisme spécifiques qui influencent la SHON autorisée.
- Terrain Urbanisé: Généralement soumis à des règles d'urbanisme strictes et à un COS plus faible. Les terrains urbanisés sont généralement soumis à des règles d'urbanisme plus strictes pour préserver la qualité de vie et l'environnement urbain.
- Terrain Non Urbanisé: Soumis à des règles d'urbanisme plus souples et à un COS plus élevé. Les terrains non urbanisés sont généralement moins contraints par les règles d'urbanisme et peuvent permettre une densité de construction plus élevée.
- Terrain Agricole: Soumis à des règles spécifiques et à un COS très faible, voire interdit en fonction de la zone. Les terrains agricoles sont généralement protégés par des réglementations spécifiques pour préserver l'activité agricole et la production alimentaire.
Les dispositions spéciales
Il existe des cas particuliers où des dispositions spéciales peuvent être appliquées pour le calcul de la SHON. Ces dispositions sont généralement mises en place pour répondre à des besoins spécifiques ou pour préserver des éléments patrimoniaux.
- Monuments Historiques: La SHON peut être ajustée en fonction des contraintes architecturales. Les monuments historiques sont souvent soumis à des réglementations spécifiques pour préserver leur valeur patrimoniale.
- Sites Classés: Des règles spécifiques peuvent s'appliquer pour préserver le patrimoine naturel. Les sites classés sont généralement protégés par des réglementations spécifiques pour préserver leur valeur écologique et paysagère.
Impacts pratiques de la SHON
La SHON a des impacts concrets sur l'autorisation de construire, l'évaluation immobilière et l'imposition. Comprendre ces impacts est essentiel pour les propriétaires, les architectes et les urbanistes.
Autorisation de construire
La SHON est une limite de la surface constructible autorisée. Le dépassement de la SHON peut entraîner le refus de l'autorisation de construire ou la nécessité d'obtenir des dérogations spécifiques. En effet, la SHON est un élément crucial dans le processus d'obtention d'une autorisation de construire.
- La SHON comme Limite: Elle définit la surface maximale constructible sur un terrain. La SHON est une limite physique et légale, qui ne peut pas être dépassée sans autorisation spécifique.
- Conséquences du Dépassement: Refus d'autorisation, nécessité de dérogations, etc. Le dépassement de la SHON peut entraîner des complications et des délais supplémentaires dans le processus de construction.
Évaluation immobilière
La SHON est un facteur déterminant dans l'évaluation d'un bien immobilier. Plus la SHON est importante, plus la valeur du bien immobilier est élevée. La SHON est un élément important dans l'évaluation immobilière, car elle reflète la surface constructible du bâtiment.
- Importance de la SHON: Elle influence la valeur du bien immobilier. Une SHON importante signifie que le bâtiment a une surface constructible plus grande, ce qui peut augmenter sa valeur.
- Impact sur le Prix de Vente: Une SHON importante peut justifier un prix de vente plus élevé. Un bien immobilier avec une SHON importante peut être plus attractif pour les acheteurs potentiels.
Imposition et fiscalité
La SHON est prise en compte pour le calcul de certaines taxes, comme la taxe d'habitation et la taxe foncière. La SHON est un élément important dans le calcul des taxes liées à la propriété, car elle représente la surface taxable du bâtiment.
- Taxe d'Habitation: Calculée en fonction de la SHON habitable. La SHON habitable est la partie de la SHON qui est effectivement habitable. La taxe d'habitation est une taxe annuelle qui est due par les propriétaires ou les locataires d'un logement.
- Taxe Foncière: Calculée en fonction de la valeur du bien immobilier, qui est influencée par la SHON. La taxe foncière est une taxe annuelle qui est due par les propriétaires d'un bien immobilier. La SHON est un facteur important dans la détermination de la valeur d'un bien immobilier et, par conséquent, de la taxe foncière due.
Comprendre la SHON est essentiel pour toute personne impliquée dans la construction ou l'immobilier. La SHON est un élément crucial pour respecter les règles d'urbanisme, valoriser un bien immobilier et gérer les charges liées à la propriété. Pour toute question spécifique, il est recommandé de consulter un professionnel qualifié en urbanisme ou en architecture. Ils pourront vous fournir des conseils et des informations spécifiques à votre projet de construction ou à votre bien immobilier.